ปราบปรามตัวแทนอำพราง (นอมินี) ถือครองที่ดิน: เสนอเข้มงวดขึ้น แต่ยังไม่มีผลบังคับใช้

ตลอดปี 2569 หน่วยงานไทยได้เพิ่มความเข้มงวดในการตรวจสอบโครงสร้างนอมินีถือครองที่ดิน และมีรายงานว่าข้อเสนอที่กำลังอยู่ระหว่างการพิจารณาของคณะรัฐมนตรีจะเพิ่มบทลงโทษและเครื่องมือบังคับใช้กฎหมายอย่างมีนัยสำคัญ แม้ว่าทั้งหมดนี้จะยังไม่มีผลเป็นกฎหมายก็ตาม

พื้นฐาน: สิ่งที่ผิดกฎหมายอยู่แล้ว

ภายใต้กฎหมายไทยที่บังคับใช้อยู่ในปัจจุบัน ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินโดยตรงได้ ช่องทางหลักสำหรับนักลงทุนต่างชาติในการถือครองที่ดินโดยตรงคือผ่านคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ซึ่งอนุญาตให้ซื้อที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ สำหรับการลงทุนที่เข้าเงื่อนไขมูลค่าอย่างน้อย 40 ล้านบาท และต้องได้รับอนุมัติจากรัฐมนตรี การใช้โครงสร้างนอมินี ซึ่งบุคคลหรือนิติบุคคลไทยถือครองที่ดินในนามตนเองแต่ประโยชน์ที่แท้จริงและการควบคุมตกอยู่กับชาวต่างชาติ ถือเป็นเรื่องผิดกฎหมายมาช้านานภายใต้กฎหมายที่ดินและกฎหมายการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวของไทย สิ่งที่มีรายงานว่าเปลี่ยนแปลงไปในปี 2569 ไม่ใช่ความผิดกฎหมายในตัวมันเอง แต่คือความเข้มข้นและเครื่องมือในการบังคับใช้ รวมถึงข้อเสนอเพิ่มบทลงโทษที่เกี่ยวข้อง

สิ่งที่มีรายงานในปีนี้

คณะรัฐมนตรีได้พิจารณามาตรการบังคับใช้กฎหมายปราบปรามนอมินีเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2569 โดยมีรายงานว่ารวมถึงแผนการใช้เครื่องมือคัดกรองด้วย AI ที่กรมที่ดินเพื่อตรวจจับรูปแบบการถือครองที่น่าสงสัย [1] การรับฟังความคิดเห็นสาธารณะเกี่ยวกับการแก้ไขพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวสิ้นสุดลงเมื่อเดือนเมษายน 2569 [2] ที่สำคัญที่สุด ผู้ตรวจการแผ่นดินของไทยกล่าวเมื่อวันที่ 23 กรกฎาคม 2569 ว่าร่างแก้ไขกฎหมายซึ่งมีบทลงโทษจำคุกสูงสุด 3 ปี และปรับประมาณ 3 ล้านบาท สำหรับทั้งผู้ถือหุ้นไทยและต่างชาติที่เกี่ยวข้องกับโครงสร้างนอมินี ได้ถูกส่งเข้าสู่การพิจารณาของคณะรัฐมนตรีแล้ว [3] นอกจากนี้ยังมีข้อเสนอที่อยู่ระหว่างการศึกษา ซึ่งจะให้ที่ดินที่พบว่าถือครองผ่านโครงสร้างนอมินีตกเป็นของรัฐตามประมวลกฎหมายที่ดิน [4]

มาตรการทั้งหมดนี้ ไม่ว่าจะเป็นระบบคัดกรองด้วย AI บทลงโทษที่แก้ไขใหม่ หรือข้อเสนอริบที่ดินให้ตกเป็นของรัฐ ยังไม่ได้รับการยืนยันว่ามีผลบังคับใช้เป็นกฎหมายแล้ว ณ เวลาที่เขียนบทความนี้ ทั้งหมดยังคงเป็นเพียงข้อเสนอที่ส่งเข้าสู่หรืออยู่ระหว่างการพิจารณาของคณะรัฐมนตรี ซึ่งรายงานผ่านแถลงการณ์ทางการและกระบวนการรับฟังความคิดเห็น มิใช่กฎหมายที่ประกาศใช้แล้ว

สิ่งที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติควรรู้

หากคุณเป็นผู้ซื้อชาวต่างชาติที่กำลังพิจารณาการถือครองทรัพย์สินในไทย รายงานการปราบปรามนี้เป็นสัญญาณเตือนให้ระมัดระวังมากขึ้น ไม่ใช่คำอธิบายกฎเกณฑ์ใหม่ที่มีผลบังคับใช้กับคุณแล้วในวันนี้ หากแผนการถือครองของคุณพึ่งพานอมินีชาวไทย ไม่ว่าจะเป็นเพื่อน คู่สมรส หรือบริษัทที่จัดตั้งขึ้นเพื่อปกปิดการควบคุมที่ดินที่แท้จริงของคุณ โครงสร้างดังกล่าวผิดกฎหมายอยู่แล้วภายใต้กฎหมายปัจจุบัน โดยไม่ขึ้นกับว่าบทลงโทษใหม่จะถูกประกาศใช้ในที่สุดหรือไม่ ข้อเสนอที่มีรายงานนี้ หากได้รับการอนุมัติ จะเพิ่มความเสี่ยงอย่างมาก ทั้งโทษจำคุก ค่าปรับที่สูงขึ้น และการริบที่ดินให้ตกเป็นของรัฐ ช่องทางที่ถูกกฎหมายสำหรับชาวต่างชาติในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินยังคงเป็นการถือครองห้องชุด (ไม่เกินโควตาต่างชาติ 49% ต่ออาคาร) และสำหรับที่ดิน คือช่องทางการลงทุนผ่าน BOI ภายใต้เงื่อนไข 40 ล้านบาท/1 ไร่/ต้องได้รับอนุมัติจากรัฐมนตรีตามที่กล่าวข้างต้น ผู้ซื้อควรถือว่าที่ปรึกษาหรือผู้พัฒนาโครงการที่เสนอโครงสร้างนอมินีเป็นสัญญาณอันตราย ไม่ว่ากฎหมายที่อยู่ระหว่างการพิจารณาจะออกมาในรูปแบบใดก็ตาม

สิ่งที่ตัวแทนและเจ้าของทรัพย์สินควรรู้

ตัวแทนที่ให้คำแนะนำลูกค้าต่างชาติควรเพิ่มความเข้มงวดในการตรวจสอบข้อมูลตั้งแต่วันนี้ ก่อนที่กฎหมายใด ๆ จะมีผลบังคับใช้ นั่นหมายถึงการสอบถามตรง ๆ ว่าลูกค้าต่างชาติตั้งใจจะถือครองผลประโยชน์ที่เกี่ยวข้องกับที่ดินอย่างไร การตรวจจับโครงสร้างใด ๆ ที่ดูเหมือนออกแบบมาเพื่อใส่ชื่อคนไทยในโฉนดแต่ให้การควบคุมที่แท้จริงอยู่กับฝ่ายต่างชาติ และแนะนำให้ลูกค้าเลือกการถือครองห้องชุดหรือช่องทาง BOI แทนที่จะช่วยอำนวยความสะดวกหรือนิ่งเฉยต่อโครงสร้างนอมินี เนื่องจากทั้งคำแถลงของผู้ตรวจการแผ่นดินและรายงานเรื่องระบบคัดกรองด้วย AI ต่างชี้ไปในทิศทางที่กรมที่ดินจะตรวจสอบเชิงรุกมากขึ้น ตัวแทนและเจ้าของทรัพย์สินที่มีโครงสร้างใกล้เคียงนอมินีอยู่ในพอร์ตของตน รวมถึงธุรกรรมเก่าที่จัดทำขึ้นก่อนการตรวจสอบที่เข้มงวดขึ้นในปัจจุบัน ควรถือเป็นสัญญาณให้ทบทวนโครงสร้างเหล่านั้นกับทนายความ แทนที่จะรอให้ร่างแก้ไขกฎหมายผ่านการพิจารณาก่อน ควรชี้แจงกับลูกค้าอย่างชัดเจนว่า ณ วันนี้ ตัวเลขบทลงโทษจำคุก 3 ปี/ปรับ 3 ล้านบาท และข้อเสนอริบที่ดินให้ตกเป็นของรัฐ ยังเป็นเพียงข้อมูลที่มีรายงานและอยู่ระหว่างการศึกษา ยังไม่มีผลบังคับใช้ ตัวแทนควรหลีกเลี่ยงการระบุว่าสิ่งเหล่านี้เป็นกฎหมายที่บังคับใช้อยู่แล้วเมื่อบรีฟลูกค้า ในขณะเดียวกันก็ควรถือว่าข้อห้ามเรื่องนอมินีที่มีอยู่เดิมเป็นกฎหมายที่บังคับใช้มานานและชัดเจนแล้ว