กฎหมายสำหรับผู้ให้เช่าในไทย: สัญญาเช่า ตม.30 เงินประกัน และภาษี

ภาพรวม

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หรือ ป.พ.พ. เจ้าของบ้านผู้ให้เช่าสามารถทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างเสรี แต่สัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาเกินสามปีต้องนำไปจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดิน จึงจะมีผลบังคับใช้ได้เต็มตามระยะเวลาที่ตกลงกัน ทั้งนี้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ของ ป.พ.พ. [6] ผู้ให้เช่าที่ให้ชาวต่างชาติเช่าที่พักมีหน้าที่เพิ่มเติม คือต้องแจ้งสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชั่วโมง ตามแบบ ตม.30 [1] และช่วยผู้เช่าชาวต่างชาติที่พำนักระยะยาวยื่นรายงานตัวทุก 90 วัน หรือ ตม.47 [2] ผู้ให้เช่าที่ดำเนินธุรกิจให้เช่าในระดับที่ใหญ่ขึ้น มีห้องเช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป หรือประกอบธุรกิจให้เช่าที่พักอาศัยเป็นการทั่วไป อยู่ภายใต้ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2568 ของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค หรือ สคบ. ซึ่งกำหนดเพดานเงินประกัน มาตรฐานข้อสัญญา และการทำบันทึกสภาพห้องพร้อมภาพถ่ายเมื่อส่งมอบ [5] รายได้จากค่าเช่าถือเป็นเงินได้พึงประเมินที่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามอัตราก้าวหน้า ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์เสียภาษีแยกต่างหาก [4] ผู้ให้เช่ารายย่อยที่มีห้องเช่าเพียงหนึ่งหรือสองหน่วยยังคงต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ทั่วไปของ ป.พ.พ. แม้จะไม่เข้าเกณฑ์ประกาศ สคบ. ก็ตาม โดยพื้นฐานแล้วสัญญาเช่าคือข้อตกลงที่ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินเป็นการชั่วคราวเพื่อแลกกับค่าเช่า และหน้าที่ตามกฎหมายที่กล่าวมาข้างต้นมีผลไม่ว่าผู้ให้เช่าจะบริหารจัดการทรัพย์สินด้วยตนเอง หรือมอบหมายให้นายหน้าหรือบริษัทบริหารทรัพย์สินเป็นผู้ดำเนินการแทนก็ตาม

กฎเกณฑ์และข้อกำหนด

• การจดทะเบียนสัญญาเช่า ตาม ป.พ.พ. สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั้งที่อยู่อาศัยและเพื่อการพาณิชย์ที่มีกำหนดเวลาเกินสามปี หรือตลอดอายุของผู้ให้เช่าหรือผู้เช่า ต้องจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดิน จึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้เต็มตามกำหนดเวลา หากไม่จดทะเบียน สัญญาจะมีผลบังคับใช้ได้เพียงสามปีแรกเท่านั้น [6] การจดทะเบียนยังมีประโยชน์ในทางปฏิบัติอีกประการหนึ่งคือ ทำให้สิทธิการเช่าผูกติดกับตัวทรัพย์สิน ไม่ใช่ผูกกับตัวบุคคลเพียงอย่างเดียว จึงช่วยคุ้มครองผู้เช่าแม้เจ้าของเดิมจะขายทรัพย์สินนั้นให้บุคคลอื่นระหว่างอายุสัญญา
• เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า ประกาศ สคบ. พ.ศ. 2568 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 4 กันยายน 2568 ใช้กับผู้ให้เช่าที่มีห้องเช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป หรือประกอบธุรกิจให้เช่าเป็นการทั่วไป โดยกำหนดให้เงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้าต้องไม่เกินสามเท่าของค่าเช่ารายเดือน การหักเงินประกันต้องระบุรายการและเหตุผลอย่างชัดเจน และต้องมีบันทึกสภาพห้องพร้อมภาพถ่ายเมื่อส่งมอบ ทั้งนี้เป็นการขยายขอบเขตจากประกาศฉบับปี 2561 ที่เดิมบังคับใช้เฉพาะผู้ให้เช่าที่มีห้องเช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป [5]
• ข้อสัญญามาตรฐาน ประกาศฉบับเดียวกันกำหนดข้อสัญญามาตรฐานเพื่อคุ้มครองผู้บริโภค ที่ผู้ให้เช่าซึ่งเข้าเกณฑ์ต้องนำมาใช้ ซึ่งเป็นข้อกำหนดเพิ่มเติมนอกเหนือจากหลักเกณฑ์ทั่วไปเรื่องสัญญาเช่าตาม ป.พ.พ. [5]
• หน้าที่ซ่อมแซม ตาม ป.พ.พ. ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ดูแลโครงสร้างของทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพที่ใช้ประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ของการเช่าได้ ส่วนผู้เช่าโดยทั่วไปรับผิดชอบการดูแลรักษาเล็กน้อยในชีวิตประจำวัน [6] ตัวอย่างเช่น หลังคารั่ว ท่อประปาแตก หรือรอยร้าวเชิงโครงสร้าง มักถือเป็นภาระของผู้ให้เช่า ขณะที่การทำความสะอาดหรือการเปลี่ยนหลอดไฟมักเป็นภาระของผู้เช่าเอง
• การแจ้งที่พักอาศัยคนต่างด้าว หรือ ตม.30 ผู้ให้เช่า หรือโรงแรม หรือเจ้าของที่พักที่มีคนต่างด้าวเข้าพักอาศัยในทรัพย์สิน ต้องแจ้งต่อระบบออนไลน์ตามมาตรา 38 ของสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง ภายใน 24 ชั่วโมงนับแต่คนต่างด้าวเข้าพัก การยื่นสามารถทำผ่านระบบออนไลน์ได้ บทลงโทษกรณีไม่แจ้งมีอัตราสูงสุดถึง 10,000 บาท แม้ในทางปฏิบัติที่มีรายงานพบว่าค่าปรับที่เรียกเก็บจริงมักอยู่ในช่วง 800 ถึง 2,000 บาท [1] หน้าที่นี้มีผลไม่ว่าการเช่าจะเป็นสัญญาระยะยาว หรือเป็นการปล่อยเช่าระยะสั้นแบบรายวันก็ตาม
• รายงานตัว 90 วัน หรือ ตม.47 ผู้เช่าชาวต่างชาติที่พำนักอยู่ในประเทศไทยเกิน 90 วัน ต้องยื่นรายงานตัว 90 วัน ซึ่งสามารถยื่นผ่านระบบออนไลน์ได้เช่นกัน โดยทั่วไปผู้ให้เช่ามักช่วยเหลือผู้เช่าในการดำเนินการนี้ แม้ว่าหน้าที่ตามกฎหมายจะเป็นของคนต่างด้าวเอง [2]

ต้นทุน ภาษี และกรอบเวลา

• ภาษีเงินได้จากค่าเช่า รายได้ค่าเช่าถือเป็นเงินได้พึงประเมินตามประมวลรัษฎากร และต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามอัตราก้าวหน้าสำหรับผู้ให้เช่าที่เป็นบุคคลธรรมดา ส่วนผู้ให้เช่าที่เป็นนิติบุคคลเสียภาษีตามหลักเกณฑ์ภาษีเงินได้นิติบุคคลแทน [4] เนื่องจากเป็นอัตราก้าวหน้า ผู้ให้เช่าที่มีรายได้จากค่าเช่าสูงขึ้นย่อมมีภาระภาษีในสัดส่วนที่สูงขึ้นตามไปด้วย จึงควรเก็บหลักฐานค่าใช้จ่ายและเอกสารสัญญาเช่าไว้ให้ครบถ้วน เพื่อใช้ประกอบการยื่นแบบแสดงรายการภาษีในแต่ละปี
• กรณีขายแทนการให้เช่า หากผู้ให้เช่าเลือกขายทรัพย์สินแทนการให้เช่าต่อ การโอนกรรมสิทธิ์จะถูกเก็บภาษีแยกต่างหาก ได้แก่ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย อัตราก้าวหน้าสำหรับบุคคลธรรมดา หรืออัตราคงที่ 1% สำหรับนิติบุคคล บวกภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หากถือครองไม่ถึงห้าปี หรืออากรแสตมป์ 0.5% หากถือครองตั้งแต่ห้าปีขึ้นไป [4]
• ค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองที่ลดลง สำหรับบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ และคอนโดมิเนียม ที่ราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินกู้จำนอง (ถ้ามี) แต่ละรายการไม่เกิน 7 ล้านบาท และผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ค่าธรรมเนียมการโอนลดจากอัตราปกติ 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนองลดจาก 1% เหลือ 0.01% คณะรัฐมนตรีมีมติขยายมาตรการนี้ออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ตามมติคณะรัฐมนตรีวันที่ 30 มิถุนายน 2569 และประกาศในราชกิจจานุเบกษาวันที่ 1 กรกฎาคม 2569 [3][7] มาตรการนี้เกี่ยวข้องกับผู้ให้เช่าที่ตัดสินใจขายทรัพย์สินของตนให้ผู้ซื้อรายย่อยชาวไทยด้วยเช่นกัน
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพดานภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีอยู่ที่ 0.15% สำหรับที่ดินเกษตรกรรม 0.3% สำหรับที่อยู่อาศัย และ 1.2% สำหรับประเภทอื่นหรือที่ดินรกร้างว่างเปล่า โดยมีการยกเว้นสำหรับบ้านหลังหลักไม่เกิน 50 ล้านบาท กรณีเป็นเจ้าของทั้งบ้านและที่ดิน หรือไม่เกิน 10 ล้านบาท กรณีเป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง ณ เดือนมกราคม 2569 ยังไม่มีพระราชกฤษฎีกาลดหย่อนภาษีในภาพรวมสำหรับปีภาษี 2569 จึงควรวางแผนงบประมาณโดยถือว่าปี 2569 เป็นปีที่จัดเก็บเต็มอัตรา แม้ภาคเอกชนจะเสนอให้ลดหย่อน 50% สำหรับปี 2569 และมีรายงานว่ารัฐบาลชุด

ขั้นตอนปฏิบัติ

1. ร่างสัญญาเช่าและกำหนดระยะเวลา หากเกินสามปีให้วางแผนจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน เพื่อให้สัญญามีผลบังคับใช้เต็มตามระยะเวลาที่ตกลงกัน [6]
2. หากการให้เช่าเข้าเกณฑ์ผู้ให้เช่าที่มีห้องเช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป หรือประกอบธุรกิจให้เช่า ให้ใช้ข้อสัญญามาตรฐานตามหลักเกณฑ์ สคบ. และกำหนดเงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้าไม่เกินสามเท่าของค่าเช่ารายเดือน [5]
3. จัดทำบันทึกสภาพห้องพร้อมภาพถ่ายเมื่อผู้เช่าเข้าอยู่ และเก็บไว้เป็นหลักฐานประกอบการหักเงินประกันในอนาคต [5]
4. หากผู้เช่าเป็นคนต่างชาติ ให้แจ้ง ตม.30 ต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชั่วโมงนับแต่เข้าพัก ผ่านระบบออนไลน์ตามมาตรา 38 [1]
5. หากผู้เช่าชาวต่างชาติพำนักเกิน 90 วัน ให้ดูแลให้มีการยื่นรายงานตัว 90 วัน หรือ ตม.47 ซึ่งสามารถยื่นผ่านระบบออนไลน์ได้ [2]
6. รายงานรายได้ค่าเช่าในการยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลของผู้ให้เช่าในแต่ละปี [4]
7. หากภายหลังตัดสินใจขายทรัพย์สินแทนการให้เช่าต่อ ให้เตรียมงบประมาณสำหรับภาษีหัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์ และตรวจสอบว่าเข้าเกณฑ์ค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองอัตราลดหรือไม่ [3][4][7]

ขั้นตอนทั้งเจ็ดข้อนี้ควรทำตามลำดับ ตั้งแต่ก่อนเริ่มปล่อยเช่าไปจนถึงช่วงระหว่างสัญญาและช่วงสิ้นสุดสัญญา เพื่อให้ผู้ให้เช่าปฏิบัติตามกฎหมายได้ครบถ้วน และลดความเสี่ยงจากข้อพิพาทกับผู้เช่าในภายหลัง

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย

• เข้าใจผิดว่าสัญญาเช่าระยะยาวมีผลบังคับใช้เต็มตามระยะเวลาที่ระบุโดยอัตโนมัติ โดยไม่ต้องจดทะเบียน ทั้งที่หากไม่จดทะเบียน สัญญาเช่าที่เกินสามปีจะมีผลบังคับใช้ได้เพียงสามปีแรกเท่านั้น [6]
• พลาดกรอบเวลา 24 ชั่วโมงในการแจ้ง ตม.30 สำหรับผู้เช่าชาวต่างชาติรายใหม่ แม้ในทางปฏิบัติค่าปรับที่เรียกเก็บจริงมักไม่สูงมาก แต่หน้าที่แจ้งมีผลบังคับใช้ไม่ว่าสัญญาเช่าจะมีระยะเวลาเท่าใด [1]
• เข้าใจผิดว่าเพดานเงินประกันและข้อสัญญามาตรฐานของ สคบ. ใช้เฉพาะกับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่เท่านั้น ทั้งที่ใช้กับผู้ให้เช่าทุกรายที่มีห้องเช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป หรือประกอบธุรกิจให้เช่า ไม่จำกัดเฉพาะนิติบุคคล [5]
• หักเงินประกันโดยไม่มีรายการและเหตุผลที่ชัดเจนซึ่งอ้างอิงจากบันทึกสภาพห้อง [5]
• คาดเดาว่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2569 จะได้รับการลดหย่อนเหมือนบางปีที่ผ่านมาโดยอัตโนมัติ ทั้งที่ ณ ขณะที่เขียนบทความนี้ ยังไม่มีการประกาศพระราชกฤษฎีกาลดหย่อนสำหรับปี 2569 จึงควรตั้งงบประมาณโดยถือเป็นอัตราเต็มจนกว่าจะมีประกาศอย่างเป็นทางการ [9][8]
• มองข้ามว่าค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองอัตรา 0.01% ใช้ได้เฉพาะเมื่อราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินกู้แต่ละรายการไม่เกิน 7 ล้านบาท และผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยเท่านั้น [3]
• พึ่งพาข้อตกลงด้วยวาจาเพียงอย่างเดียวโดยไม่ทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร แม้กฎหมายจะไม่บังคับให้สัญญาเช่าระยะสั้นต้องทำเป็นหนังสือเสมอไป แต่การมีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรช่วยให้การระงับข้อพิพาทในภายหลังทำได้ง่ายขึ้นมาก

สิ่งที่เปลี่ยนแปลงล่าสุด

ประกาศ สคบ. พ.ศ. 2568 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 4 กันยายน 2568 โดยขยายความคุ้มครองผู้บริโภค เพดานเงินประกัน การหักเงินแบบระบุรายการ บันทึกสภาพห้อง และข้อสัญญามาตรฐาน จากเดิมที่ประกาศปี 2561 บังคับใช้เฉพาะผู้ให้เช่าที่มีห้องเช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป ลงมาครอบคลุมผู้ให้เช่าที่มีห้องเช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป [5] นอกจากนี้คณะรัฐมนตรีได้ขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่าเกณฑ์ออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 [3][7] ในด้านภาษี ปีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569 ยังคงจัดเก็บในอัตราเต็มตามกฎหมาย โดยยังไม่มีพระราชกฤษฎีกาลดหย่อนในภาพรวม แม้ภาคเอกชนจะเสนอให้ลดหย่อน 50% สำหรับปี 2569 และมีรายงานว่ารัฐบาลชุดใหม่กำลังพิจารณาอยู่ก็ตาม ผู้ให้เช่าไม่ควรวางแผนงบประมาณโดยอ้างอิงการลดหย่อนดังกล่าวจนกว่าจะมีการประกาศพระราชกฤษฎีกาอย่างเป็นทางการ [9][8] โดยรวมแล้วผู้ให้เช่าในไทยควรทบทวนสัญญาเช่ามาตรฐานของตนเองให้สอดคล้องกับเกณฑ์ สคบ. ฉบับใหม่ และติดตามความคืบหน้าของมาตรการภาษีที่ดินฯ อย่างใกล้ชิดก่อนวางแผนงบประมาณของปี 2569