โควตาคอนโด 75% ยังเป็นแค่ข้อเสนอ ส่วนแผนเช่า 99 ปีถูกพับไปแล้ว

แนวคิดสองเรื่องเกี่ยวกับการผ่อนคลายกฎการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทยถูกพูดถึงมานานกว่าหนึ่งปีแล้ว และทั้งคู่ควรได้รับการพิจารณาด้วยความระมัดระวัง เนื่องจากเรื่องหนึ่งยังคงค้างอยู่ในขั้นข้อเสนอ ส่วนอีกเรื่องหนึ่งถูกยกเลิกไปแล้วอย่างสิ้นเชิง

เริ่มจากสิ่งที่เป็นกฎหมายจริงในปัจจุบัน เพราะเป็นเรื่องที่หลงลืมกันได้ง่ายท่ามกลางกระแสข่าวลือ พระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดเพดานกรรมสิทธิ์แบบ freehold ของชาวต่างชาติไว้ที่ 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด (คำนวณตามพื้นที่ใช้สอย) ในแต่ละโครงการคอนโดมิเนียมที่จดทะเบียน กล่าวคือต้องมีสัดส่วนกรรมสิทธิ์ของคนไทยอย่างน้อย 51% อยู่ในมือคนไทยเสมอ ไม่ว่าจะเป็นระดับห้องชุดหรือระดับโครงการ [1] นอกจากนี้ การเช่าระยะยาวในประเทศไทยยังถูกกำหนดโดยกฎหมายให้มีเพดานสูงสุด 30 ปี ต่ออายุได้ด้วยการจดทะเบียนใหม่ ไม่ใช่การต่ออายุอัตโนมัติ และสัญญาเช่าใดที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจึงจะสามารถใช้บังคับกับบุคคลภายนอกได้ [2] ทั้งสองกฎนี้มีผลบังคับใช้อยู่ในปัจจุบัน และยังไม่มีการเปลี่ยนแปลงใด ๆ ที่อยู่ระหว่างดำเนินการ

จากฐานกฎหมายดังกล่าว มีแนวคิดปฏิรูปสองเรื่องที่ถูกเสนอขึ้น เรื่องแรกคือข้อเสนอให้ขยายโควตาคอนโดของชาวต่างชาติจาก 49% เป็น 75% โดยมีรายงานว่าอาจมีเงื่อนไขประกอบ เช่น การจำกัดตามผังเมืองหรือการกำหนดราคาขั้นต่ำที่จะทำให้ห้องชุดหรือโครงการใดเข้าเงื่อนไข มีรายงานว่าข้อเสนอนี้อยู่ระหว่างการศึกษาในระดับคณะรัฐมนตรีมาตั้งแต่ปลายปี 2567 แต่ยังไม่มีการเสนอร่างกฎหมายใด ๆ เข้าสู่รัฐสภา [3][4] เรื่องนี้ยังคงเป็นเพียงแนวคิดที่อยู่ระหว่างการหารือ ไม่ใช่ร่างกฎหมาย และยังไม่มีสัญญาณชัดเจนว่าจะมีการผลักดันเป็นร่างกฎหมายอย่างเป็นทางการเมื่อใด หรือจะเกิดขึ้นหรือไม่

ส่วนแนวคิดที่สอง คือข้อเสนอให้สามารถจดทะเบียนสัญญาเช่าระยะยาวถึง 99 ปี (ซึ่งเกินกว่าเพดาน 30 ปีในปัจจุบันมาก) มีเส้นทางที่สั้นกว่านั้นมาก กล่าวคือไม่ได้ถูกประกาศใช้เป็นกฎหมาย และมีรายงานว่ารัฐบาลชุดปัจจุบันได้พับแผนนี้ไปแล้ว [1] นี่ไม่ใช่ข้อเสนอที่กำลังค่อย ๆ ผ่านขั้นตอนคณะกรรมาธิการอย่างเงียบ ๆ แต่ ณ ขณะที่เขียนบทความนี้ ถือเป็นแผนที่ยุติไปแล้วภายใต้รัฐบาลชุดปัจจุบัน ผู้ใดที่ยังพูดถึงการเช่า 99 ปีว่าเป็นทางเลือกที่กำลังจะมาถึง กำลังอ้างอิงข้อมูลที่ล้าสมัยไปแล้ว

ความหมายสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ

ยังไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลง หากท่านกำลังจะซื้อห้องชุดในวันนี้ โควตาต่างชาติ 49% ยังคงเป็นตัวกำหนดว่าห้องชุดนั้นยังอยู่ในโควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติของโครงการหรือไม่ ควรตรวจสอบสัดส่วนการใช้โควตาต่างชาติปัจจุบันของโครงการกับนิติบุคคลอาคารชุดหรือนายหน้าของท่านก่อนยื่นข้อเสนอซื้อ เนื่องจากโครงการยอดนิยมบางแห่งอาจใกล้เต็มโควตาหรือเต็มโควตาแล้ว [1] หากท่านกำลังพิจารณาโครงสร้างการเช่าระยะยาวแทนการถือกรรมสิทธิ์แบบ freehold กฎหมายปัจจุบันยังคงจำกัดสัญญาเช่าที่จดทะเบียนไว้ที่ 30 ปี ต่ออายุได้ด้วยการจดทะเบียนใหม่ ไม่ใช่การรับประกันการต่ออายุ [2] อย่าวางแผนการซื้อหรือการเช่าโดยสันนิษฐานว่าโควตา 75% หรือทางเลือกเช่า 99 ปีจะมีผลบังคับใช้ภายในเวลาที่ท่านโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสิ้น เนื่องจากแนวคิดเรื่องโควตายังคงเป็นเพียงการศึกษาที่ยังไม่ได้เสนอเป็นร่างกฎหมาย และแผนเช่า 99 ปีถูกพับไปแล้ว ไม่ใช่แค่ล่าช้า [1][3][4] หากผู้พัฒนาโครงการหรือผู้ขายทำการตลาดห้องชุดหรือสัญญาเช่าโดยอ้างว่าการปฏิรูปใดข้อหนึ่งกำลังจะเกิดขึ้น ควรมองว่าเป็นสัญญาณเตือนและตรวจสอบกฎเกณฑ์ปัจจุบันด้วยตนเองอย่างเป็นอิสระ

ความหมายสำหรับผู้ขายและนายหน้า

นายหน้าและผู้ขายควรอธิบายข้อเสนอเหล่านี้ให้ลูกค้าฟังอย่างแม่นยำ โดยเฉพาะผู้ซื้อชาวต่างชาติที่กำลังพิจารณาว่าจะรอกฎเกณฑ์ที่ผ่อนคลายกว่าหรือไม่ การกล่าวว่าข้อเสนอโควตา 75% อยู่ระหว่างการศึกษาของคณะรัฐมนตรีมาตั้งแต่ปลายปี 2567 นั้นถูกต้อง [3][4] แต่การกล่าวว่าใกล้จะเกิดขึ้น กำลังจะมาถึงเร็ว ๆ นี้ หรือมีแนวโน้มจะผ่านในกรอบเวลาใดเวลาหนึ่งนั้นไม่ถูกต้อง เนื่องจากยังไม่มีร่างกฎหมายใดเข้าสู่รัฐสภา ส่วนการทำการตลาดโดยอ้างว่าการเช่า 99 ปีกำลังจะมาถึงนั้นไม่ถูกต้องอย่างสิ้นเชิง เนื่องจากแผนดังกล่าวถูกพับไปแล้วโดยรัฐบาลชุดปัจจุบัน การยังคงอ้างอิงถึงแผนนี้ต่อไปมีความเสี่ยงที่จะทำให้ลูกค้าตัดสินใจผิดพลาด หรือนำไปสู่ข้อพิพาททางกฎหมายเกี่ยวกับเงื่อนไขการเช่าที่ไม่มีอยู่จริง [1] จุดยืนที่ปลอดภัยและสามารถอธิบายได้ในทุกประกาศขาย การเจรจาสัญญา หรือการพูดคุยกับลูกค้า คือการอ้างอิงกฎเกณฑ์ที่มีผลบังคับใช้อยู่ในปัจจุบัน ได้แก่ โควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติ 49% และเพดานสัญญาเช่าจดทะเบียนสูงสุด 30 ปี และควรระบุแนวคิดปฏิรูปทั้งสองเรื่องว่ายังไม่ได้รับการยืนยัน และในกรณีเช่า 99 ปี ให้ระบุว่าปัจจุบันยุติไปแล้ว มากกว่าที่จะใช้เป็นเหตุผลให้ชะลอธุรกรรมหรือปรับราคา