ธปท. เปิดรับฟังความเห็นขยายมาตรการ LTV 100% ถึงมิถุนายน 2570

ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยของไทยผ่อนคลายอย่างเห็นได้ชัดในช่วงปีที่ผ่านมา และขณะนี้ทั้งธนาคารผู้ปล่อยกู้และผู้ซื้อบ้านต่างจับตาว่ามาตรการนี้จะยังคงอยู่ต่อไปหลังกลางปี 2569 หรือไม่ นับตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 หลักเกณฑ์อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan-to-Value หรือ LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) อนุญาตให้ธนาคารพาณิชย์ปล่อยสินเชื่อได้สูงสุด 100% ของมูลค่าหลักประกัน สำหรับบ้านหลังแรกที่มีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาท และบ้านหลังที่สองที่มีมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งเป็นการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ปกติ โดยเดิมกำหนดให้สิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 [1]

เมื่อใกล้ถึงกำหนดสิ้นสุดมาตรการ ธปท. ได้เปิดรับฟังความคิดเห็นสาธารณะระหว่างวันที่ 7 พฤษภาคม ถึง 5 มิถุนายน 2569 เกี่ยวกับการขยายมาตรการผ่อนปรน LTV 100% ออกไปอีกหนึ่งปีจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 [1] ณ ขณะที่เขียนบทความนี้ในช่วงกลางเดือนกันยายน 2569 การรับฟังความคิดเห็นได้สิ้นสุดลงแล้ว แต่ยังไม่มีการประกาศข้อสรุปอย่างเป็นทางการจาก ธปท. สื่อในประเทศรายงานว่าเรื่องนี้ยังอยู่ระหว่างการพิจารณา คาดว่าจะมีการประกาศผลในเร็ว ๆ นี้ แต่ยังไม่ได้ออกมาอย่างเป็นทางการ [2]

จังหวะเวลานี้มีความน่าสนใจ เนื่องจาก ธปท. ได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายต่อเนื่องตลอดปี 2568 และต่อเนื่องมาถึงปี 2569 ซึ่งช่วยลดภาระต้นทุนสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวม ขณะที่ปี 2569 ถูกรายงานอย่างกว้างขวางว่าเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซา บางสำนักข่าวถึงกับเรียกว่าเป็นจุดต่ำสุดในรอบ 7 ปี [3] หากมาตรการขยาย LTV 100% ได้รับการอนุมัติจริง ก็จะเกิดขึ้นในช่วงเวลาที่ ธปท. ดูเหมือนจะให้น้ำหนักกับการพยุงปริมาณธุรกรรมมากกว่าการคุมเข้มสินเชื่อ แต่บริบทดังกล่าวเป็นเพียงเหตุผลว่าทำไมการขยายมาตรการจึงมีความเป็นไปได้ ไม่ใช่การยืนยันว่าได้รับอนุมัติแล้ว ผู้อ่านจึงควรมองวันที่ 30 มิถุนายน 2570 เป็นเพียงข้อเสนอ ไม่ใช่ข้อสรุปที่แน่นอน จนกว่า ธปท. จะประกาศเป็นทางการ

ความหมายสำหรับผู้ซื้อ

หากท่านกำลังมองหาบ้านหลังแรกราคาเกิน 10 ล้านบาท หรือบ้านหลังที่สองราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท มาตรการผ่อนปรน LTV 100% ยังมีผลบังคับใช้อยู่ในขณะนี้ อย่างน้อยจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 [1] ซึ่งเป็นสิ่งที่ยืนยันได้และท่านสามารถวางใจใช้สำหรับธุรกรรมที่จะโอนกรรมสิทธิ์ก่อนวันดังกล่าว แต่สิ่งที่ยังไม่สามารถวางใจได้คือเงื่อนไขสินเชื่อเดียวกันนี้สำหรับธุรกรรมที่จะโอนกรรมสิทธิ์หลังวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เนื่องจากการขยายมาตรการถึงปี 2570 ยังอยู่ในขั้นรับฟังความคิดเห็นเมื่อเดือนมิถุนายน 2569 และยังไม่มีการยืนยันการอนุมัติ [1][2] หากแผนการซื้อของท่านอาจลากยาวไปถึงหลังกลางปี 2569 ควรสอบถามธนาคารโดยตรงว่าเพดาน LTV ที่จะใช้กับสินเชื่อของท่าน ณ วันที่เบิกจ่ายจริงเป็นเท่าใด แทนที่จะสันนิษฐานว่ามาตรการผ่อนปรน 100% ในปัจจุบันจะยังคงมีผลต่อไป สภาวะตลาดที่ซบเซาลงและอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ลดลงเป็นปัจจัยบวกต่อผู้ซื้อโดยรวม [3] แต่การขยายมาตรการ LTV เฉพาะเจาะจงยังต้องรอการยืนยันของตนเอง

ความหมายสำหรับเจ้าของบ้านให้เช่าและนายหน้า

สำหรับเจ้าของบ้านให้เช่าและนายหน้าที่ให้คำแนะนำลูกค้าเกี่ยวกับดีลที่พึ่งพาสินเชื่อ วิธีที่ปลอดภัยที่สุดคือแยกให้ชัดว่าอะไรยืนยันแล้วและอะไรยังรอผล มาตรการ LTV 100% ที่มีผลถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เป็นฐานที่มั่นคงสำหรับการวางแผนดีลที่จะปิดภายในช่วงเวลาดังกล่าว [1] ส่วนดีลใด ๆ ที่จะปิดหลังจากนั้น ควรหลีกเลี่ยงการรับปากลูกค้าว่าสินเชื่อ 100% จะยังคงมีอยู่ ให้บอกแทนว่ากำลังอยู่ระหว่างการพิจารณาขยายมาตรการ โดยการรับฟังความคิดเห็นสิ้นสุดแล้วแต่ยังไม่มีการประกาศผลอย่างเป็นทางการ ณ กลางเดือนกันยายน 2569 [2] นายหน้าที่ทำตลาดทรัพย์ระดับราคาสูงซึ่งพึ่งพาสินเชื่อ 100% ในการปิดการขาย ควรติดตามประกาศจาก ธปท. ก่อนที่จะให้ข้อมูลด้านสินเชื่อแก่ผู้ซื้อที่สนใจ และควรระบุความไม่แน่นอนนี้อย่างชัดเจนในดีลใด ๆ ที่จะปิดหลังกำหนดเดิม วัฏจักรการผ่อนคลายในภาพรวม ทั้งการลดดอกเบี้ยตลอดปี 2568-2569 และตลาดที่ซบเซาซึ่งถูกรายงานอย่างกว้างขวาง เป็นประเด็นที่ใช้พูดคุยกับผู้ซื้อได้ตามสมควร แต่ไม่ควรนำไปปะปนกับการขยายมาตรการ LTV ที่ยังไม่ได้รับการยืนยัน [3]