ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในไทยได้ไหม?

ได้ ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในประเทศไทยได้เต็มรูปแบบ เป็นกรรมสิทธิ์เด็ดขาด จดทะเบียนในชื่อของตนเอง โดยไม่ต้องใช้นอมินีคนไทย ไม่ต้องตั้งบริษัท และไม่ต้องใช้สัญญาเช่าแทน นี่คือเส้นทางการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ชัดเจนที่สุดสำหรับชาวต่างชาติในไทย และเขียนไว้ในพระราชบัญญัติอาคารชุดโดยตรง

ความสับสนเกิดจากการเอาคอนโดไปปนกับที่ดิน ทั้งสองอย่างอยู่ภายใต้กฎหมายคนละฉบับและมีคำตอบคนละแบบ คำแนะนำผิด ๆ เกือบทั้งหมดในเรื่องนี้มาจากการสับสนสองเรื่องนี้

กฎข้อเดียวที่ชี้ขาดทุกอย่าง: โควตา 49%

อาคารชุดสามารถขายพื้นที่ห้องชุดรวมให้ชาวต่างชาติได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคาร ส่วนที่เหลืออีก 51% ต้องถือครองโดยคนไทยหรือนิติบุคคลที่คนไทยถือหุ้นข้างมาก โควตานี้วัดจากพื้นที่ทั้งอาคาร ไม่ได้นับเป็นจำนวนห้อง และไม่ได้แยกรายชั้น

หมายความว่าคำตอบของคำถาม “ผมซื้อห้องนี้ได้ไหม” ขึ้นอยู่กับตัวอาคาร ไม่ได้ขึ้นอยู่กับตัวคุณ อาคารที่ขายโควตาต่างชาติหมดแล้วจะขายห้องในชื่อชาวต่างชาติไม่ได้ ไม่ว่าคุณจะมีคุณสมบัติดีแค่ไหน ขณะที่ห้องเดียวกันนั้นอาจขายให้คนไทยได้ในวันเดียวกัน

ขอหนังสือยืนยันสถานะโควตาต่างชาติปัจจุบันของอาคารเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนวางเงินมัดจำทุกครั้ง นิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้เก็บข้อมูลนี้และออกหนังสือรับรองให้ได้ เอเจนต์ที่ขอเอกสารนี้ให้คุณไม่ได้ คือเอเจนต์ที่ไม่มีความสัมพันธ์กับอาคารนั้น

ถ้าโควตาเต็มแล้วทำอย่างไร

มีทางเลือกที่เป็นไปได้สามทาง เรียงจากที่เราแนะนำมากที่สุดลงไป

• ซื้อห้องในอาคารอื่นที่ยังมีโควตาเหลือ เป็นคำตอบที่ถูกต้องเกือบทุกครั้ง และเป็นเหตุผลว่าทำไมการเข้าถึงทรัพย์จำนวนมากจึงสำคัญ ดูเพิ่มที่ MLS ในประเทศไทย ว่าเอเจนต์แชร์ทรัพย์กันอย่างไร
• ซื้อห้องแบบสิทธิการเช่าจดทะเบียนแทนกรรมสิทธิ์เด็ดขาด กฎหมายไทยจดทะเบียนการเช่าได้สูงสุด 30 ปี ข้อสัญญาต่ออายุเกินจากนั้นเป็นเพียงคำมั่นตามสัญญา ไม่ใช่สิทธิที่จดทะเบียน ให้ระวังข้อเสนอแบบ “30+30+30”
• รอให้โควตาว่างเมื่อเจ้าของต่างชาติขายต่อให้คนไทย คาดเดาไม่ได้ และไม่ควรใช้วางแผนการซื้อ

เงินต้องโอนเข้ามาจากต่างประเทศ

การจดทะเบียนคอนโดในชื่อชาวต่างชาติ กรมที่ดินกำหนดให้แสดงหลักฐานว่าเงินที่ใช้ซื้อถูกโอนเข้าประเทศไทยจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ และแลกเป็นเงินบาทโดยธนาคารในไทย ธนาคารจะออกแบบฟอร์มธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) เป็นหลักฐาน คู่มือเก่า ๆ ยังเรียกเอกสารนี้ว่า ธ.ต.3

มีสองจุดที่คนพลาดบ่อย จุดแรก การโอนเงินต้องระบุวัตถุประสงค์และชื่อผู้ซื้อ เงินที่โอนเข้ามาโดยไม่ระบุวัตถุประสงค์อาจตามเก็บเอกสารย้อนหลังได้ยากมาก จุดที่สอง แบบฟอร์ม FET ออกโดยธนาคารผู้รับเงิน ดังนั้นควรให้เงินเข้าที่ธนาคารที่คุณตั้งใจจะไปรับเอกสาร

เงินที่คุณมีอยู่แล้วในบัญชีธนาคารไทยไม่ได้เข้าเงื่อนไขนี้โดยอัตโนมัติ หากคุณอาศัยอยู่ในไทยมานานและตั้งใจจะซื้อด้วยเงินเก็บในประเทศ ควรปรึกษาทนายตั้งแต่เนิ่น ๆ เพราะจะเปลี่ยนขั้นตอนอย่างมีนัยสำคัญ

ที่ดิน บ้าน และคำถามเรื่องวิลล่า

ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยไม่ได้ มีข้อยกเว้นตามกฎหมายอยู่บ้างซึ่งผูกกับการลงทุนขนาดใหญ่ที่เข้าเงื่อนไข แต่พบได้น้อยมากจนไม่ตรงกับสถานการณ์ของผู้ซื้อทั่วไป

นี่คือเหตุผลที่ตลาดวิลล่าทำงานต่างจากตลาดคอนโด ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของตัวบ้านในฐานะสิ่งปลูกสร้างได้ ขณะที่ถือที่ดินใต้บ้านผ่านสัญญาเช่าจดทะเบียน สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดิน เครื่องมือเหล่านี้ถูกต้องตามกฎหมาย แต่ซับซ้อนกว่าการซื้อคอนโดมาก และคุณภาพการร่างสัญญามีผลอย่างยิ่ง

โครงสร้างที่เอาที่ดินไปไว้ในบริษัทไทยที่คุณควบคุมอยู่จริงพบได้ทั่วไปในตลาด และมีความเสี่ยงด้านกฎระเบียบจริงหากบริษัทนั้นตั้งขึ้นเพียงเพื่อถือทรัพย์สิน อย่าเลือกทางนี้เพราะเอเจนต์รับรอง ให้เลือกเพราะทนายรับรอง หรือไม่ก็อย่าเลือกเลย

ค่าโอนจริง ๆ เท่าไหร่

ค่าใช้จ่ายในการโอนที่กรมที่ดินคำนวณจากราคาประเมิน ไม่ใช่ราคาตามสัญญาเสมอไป และใครจ่ายอะไรเป็นเรื่องที่ต่อรองกันได้ ควรระบุให้ชัดเจนในสัญญาซื้อขายแทนที่จะเดาเอาเอง

• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน โดยทั่วไปแบ่งกันคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย แต่เป็นธรรมเนียม ไม่ใช่ข้อกฎหมาย
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขายแล้วแต่ราคาใดสูงกว่า ใช้เมื่อผู้ขายถือครองทรัพย์น้อยกว่าห้าปี ปกติเป็นภาระของผู้ขาย
• อากรแสตมป์ 0.5% ใช้แทนภาษีธุรกิจเฉพาะในกรณีที่ไม่เข้าเงื่อนไขภาษีธุรกิจเฉพาะ
• ภาษีหัก ณ ที่จ่าย คำนวณแบบขั้นบันไดสำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา ตามระยะเวลาถือครองและราคาประเมิน

ตั้งงบสำหรับยอดรวมวันโอนให้ครบก่อนเซ็นสัญญา และขอเป็นลายลักษณ์อักษร ดีลที่เงียบหายไปหนึ่งสัปดาห์ก่อนวันโอน ส่วนใหญ่คือดีลที่ไม่มีใครตกลงกันว่าใครจะจ่ายค่าธรรมเนียม 2%

ลำดับขั้นตอนที่ใช้ได้จริง

• ขอหนังสือยืนยันสถานะโควตาต่างชาติของอาคารจากนิติบุคคลอาคารชุด
• จ้างทนายด้านอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เป็นอิสระจากผู้ขายและเอเจนต์ นี่ไม่ใช่จุดที่ควรประหยัดค่าใช้จ่าย
• ให้ทนายตรวจโฉนด ค่าส่วนกลางค้างชำระ และภาระผูกพันใด ๆ บนห้องชุด
• โอนเงินจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ พร้อมระบุวัตถุประสงค์และชื่อผู้ซื้อ
• รับแบบฟอร์ม FET จากธนาคารผู้รับเงิน
• ตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรว่าใครจ่ายภาษีและค่าธรรมเนียมใดในวันโอน
• จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน

ทั้งหมดนี้ไม่ใช่เรื่องแปลกใหม่ ชาวต่างชาติหลายพันคนซื้อคอนโดในไทยสำเร็จทุกปีโดยไม่มีปัญหา ธุรกรรมที่มีปัญหาเกือบทั้งหมดคือธุรกรรมที่มีคนข้ามขั้นตอนขอหนังสือโควตาหรือข้ามการใช้ทนาย

TPN เข้ามาเกี่ยวตรงไหน

TPN เป็นเครือข่ายโคโบรกกิ้งสำหรับเอเจนต์ที่มีใบอนุญาตในประเทศไทย ไม่ใช่สำนักงานกฎหมายและไม่ใช่ตัวแทนฝ่ายผู้ซื้อ สิ่งที่เครือข่ายเปลี่ยนคือการเข้าถึงทรัพย์ เพราะเอเจนต์สมาชิกแชร์ทรัพย์ที่โคโบรกกิ้งได้ให้กันและกัน เอเจนต์จึงเสนอห้องได้จากหลายอาคาร ไม่ใช่เฉพาะที่บริษัทตัวเองถืออยู่ เมื่อปัจจัยชี้ขาดคืออาคารไหนยังมีโควตาต่างชาติเหลือ ความกว้างนี้คือความต่างระหว่างการมีตัวเลือกหลายรายการกับการมีตัวเลือกเดียว