外国人公寓配额75%仍属提案，99年租赁方案已被搁置

关于放宽泰国外国人房产所有权规则的两项设想已流传一年多，两者都值得谨慎对待——其中一项仍停留在提案阶段，另一项则已被彻底搁置。

先说清楚当前真正生效的法律规定，因为在种种传言中很容易被混淆。泰国《公寓法》目前规定，在任何已登记的公寓项目中，外国人可持有的永久产权（freehold）面积上限为总单元面积（按建筑面积计算）的49%——也就是说，无论是单个房源还是整个项目层面，都必须始终保有至少51%的泰籍所有权比例 [1]。另外，泰国长期租赁依法上限为30年，需通过重新登记才能续期，并非自动延长；任何超过3年的租约都必须在当地土地厅登记，才能对第三方产生法律效力 [2]。这两项规定目前均正常生效，且均没有任何待批的修改。

在此基础上，市场上流传着两项改革设想。第一项是将外国人公寓配额从49%提高至75%的提案，据报道可能附带诸如分区限制或最低价格门槛等条件，用以限定哪些房源或项目符合资格。据报道，该提案自2024年底以来一直处于内阁层面的研究阶段，但尚未有任何相关法案提交议会 [3][4]。它目前仍只是一个讨论中的设想，而非法律草案，也没有任何迹象表明它何时——或是否——会推进为正式法案。

第二项设想，即允许登记长达99年的租赁（远超目前30年的上限），走的路径则短得多：该方案并未获得立法通过，报道显示现任政府已将其搁置 [1]。这并不是一项正在委员会中悄然推进的提案——截至本文撰写时，它在现任政府之下已是一项已终止的计划。任何仍在讨论99年租赁“即将推出”的说法，所依据的都是过时信息。

对外国买家意味着什么

目前一切照旧，没有任何改变。如果您今天正在购买公寓单元，49%的外国人配额依然决定着该单元是否仍在该项目的外国产权配额范围内——在出价之前，建议向该项目的法人管理处或您的中介核实当前外国配额的使用情况，因为热门项目的配额往往已接近或已经用满 [1]。如果您正考虑以长期租赁而非永久产权的方式进行交易，现行法律仍将登记租约的期限上限设定为30年，需通过重新登记续期，而非保证自动延长 [2]。请不要以“等您完成交易时75%配额或99年租赁选项将已经生效”为前提来安排购房或租赁——配额方案仍只是一项尚未提交议会的研究，而99年租赁方案已被搁置，而非仅仅延后 [1][3][4]。如果开发商或卖方以上述任一改革方案“即将实现”为卖点进行营销，应将其视为警示信号，并自行独立核实现行规则。

对卖方和中介意味着什么

中介和卖方在向客户，尤其是正在权衡是否要等待更宽松规则的外国买家介绍这些提案时，措辞应当精准。可以准确地说，75%配额提案自2024年底以来一直处于内阁层面的研究阶段 [3][4]；但不能说它即将出台、迫在眉睫，或很可能在某个特定时间框架内通过——因为目前尚无任何法案提交议会。至于以“99年租赁即将推出”作为营销卖点，则完全不准确——该方案已被现任政府搁置，若继续以此为据进行宣传，有可能误导客户做出错误决定，或就根本不存在的租赁条款引发法律纠纷 [1]。在任何房源信息、合同磋商或客户沟通中，稳妥且站得住脚的做法是，引用目前真正生效的规则——外国人产权配额49%、登记租约最长30年——并将上述两项改革设想明确标注为尚未确认；对于99年租赁方案，则应说明其目前已被搁置，而不应将其作为延迟交易或调整定价的理由。