代持土地整治：拟加重处罚，但尚未立法生效

2026年以来，泰国当局持续加强对代持（nominee）土地所有权结构的审查，据报道正提交内阁审议的相关提案将大幅提高处罚力度和执法手段——但截至目前，这些措施均尚未正式立法生效。

背景：哪些行为本就已属违法

根据泰国现行法律，外国人不得直接拥有土地。外国投资者获得土地直接所有权的主要途径是通过泰国投资促进委员会（BOI），在投资金额达到至少4000万泰铢且获得部长级批准的前提下，可购买不超过1莱（约1600平方米）的土地。使用代持结构——即由泰国籍自然人或实体名义持有土地，而实际受益和控制权归属于外国人——在泰国现行土地法及外商经营法下早已属于违法行为。据报道，2026年真正发生变化的并非这一违法性本身，而是执法的力度与工具，以及拟议中提高相关处罚的幅度。

今年已披露的信息

内阁于2026年2月审议了代持所有权的执法措施，据报道其中包括在土地厅部署AI辅助筛查工具、以识别可疑持有模式的计划 [1]。有关修订《外商经营法》的公众咨询已于2026年4月结束 [2]。最重要的是，泰国监察使于2026年7月23日表示，涉及泰籍及外籍股东参与代持结构的修正案已提交内阁，其中拟议处罚包括最高3年监禁及约300万泰铢罚款 [3]。另据报道，一项仍在研究中的提案拟允许依据《土地法》，将被认定为通过代持结构持有的土地没收归国家所有 [4]。

截至本文撰写时，上述措施——无论是AI筛查系统、修订后的处罚力度，还是没收提案——均尚未被确认已正式立法生效。它们仍属于已提交内阁或正在审议中的提案，信息来源于官方表态和公众咨询程序，而非已颁布的新法律。

对外国购房者意味着什么

如果您是正在考虑在泰国进行房产安排的外国购房者，这次整治的相关报道应被视为提醒您更加谨慎的信号，而非当下已适用于您的新规则说明。如果您的持有计划依赖泰国代持人——无论是朋友、配偶，还是专为掩盖您实际控制权而设立的公司结构——该结构在现行法律下本就属于违法，无论未来新的处罚条款最终是否通过，均不影响这一点。若上述拟议措施获得通过，风险将大幅上升：可能面临监禁、更高罚款，以及土地被没收归国家所有。目前外国人合法的房产所有权途径仍是公寓产权（每栋楼外国人持有配额不超过49%），以及针对土地的BOI投资途径（需符合上述4000万泰铢/1莱/部长批准等条件）。无论待决立法最终如何演变，购房者都应将任何提议代持安排的顾问或开发商视为危险信号。

对经纪人及业主意味着什么

为外国客户提供服务的经纪人，应在任何立法生效之前就立即加强尽职调查。具体而言，应主动询问外国客户打算如何持有与土地相关的权益，识别任何看似意在将泰国人姓名登记在产权证上、而实际控制权仍归外国一方的结构，并引导客户选择公寓产权或BOI投资途径，而非协助或对代持安排保持沉默。鉴于监察使的表态和AI筛查系统的相关报道均指向土地厅将展开更为积极的调查，经纪人和业主如在其现有房产组合中存在类似代持的结构——包括在当前审查趋严之前安排的较早期交易——应将此视为提醒，尽早与律师一同审查相关安排，而非等待修正案通过后再行动。同时也有必要向客户明确说明：截至目前，3年监禁/300万泰铢罚款的具体数字，以及没收归国家所有的提案，均仍属于报道中、正在研究阶段的信息，尚未正式立法生效，经纪人在向客户简报时应避免将其表述为已生效的法律；但与此同时，应将代持本身属于违法这一长期确立的既有法律规定，作为已经明确的事实告知客户。